Ley de alquileres: la oposición acordó la vuelta de los contratos a dos años y subas trimestrales

El Frente de Todos avanzó este miércoles en un plenario de comisiones de la Cámara de Diputados de la Nación con un dictamen de mayoría para reformar la ley de alquileres. El proyecto oficialista -que sumó 40 firmas- no modifica el plazo de tres años para los contratos ni la actualización anual de los alquileres, dos de los puntos de la ley vigente que cuestionan los propietarios de inmuebles y los corredores inmobiliarios. En cambio, Juntos por el Cambio y otros bloques opositores llegaron a un consenso y sacaron un dictamen de minoría -39 firmas- que retoma los dos años de duración legal de los contratos, y dota mayor flexibilidad y libertad para que las partes puedan pactar el precio del alquiler sin tener que atarse a una periodicidad y un índice determinado por el Estado: permite subas hasta trimestrales y sin tope.

La oposición logró así su primer objetivo al conseguir la unificación de los proyectos de Juntos por el Cambio y el Interbloque Federal sobre la reforma de la ley de Alquileres, y si sostiene la unidad en el recinto podría obtener la media sanción en las próximas semanas.

El dictamen de mayoría resultó el del oficialismo con 40 rúbricas, una más que el de la oposición, que firmó despacho de minoría. Sin embargo, la ecuación podría darse vuelta en el recinto. Una vez que sea rechazado el dictamen de mayoría, se pasaría a tratar el de minoría opositora. Si a los votos de Juntos por el Cambio, el interbloque Federal y Provincias Unidas se suman los cuatro votos liberales, superarían ajustadamente los 129 votos necesarios para la aprobación.

En el Senado, en cambio, podría configurarse una historia diferente, ya que en los papeles el Frente de Todos podría cosechar los votos para ratificar la media sanción original. Allí el escenario es incierto e impredecible. la oposición aspira a que alguno de los tres senadores oficialistas que en el pasado se manifestó a favor de la Boleta Única (Camau Espíndola, Edgardo Kueider y Sergio "Oso" Leavy) se desmarquen y no voten con su bloque.

El Frente de Todos comparte el diagnóstico de que la ley 27.551 del 2020 no dio las respuestas esperadas a las partes involucradas, pero pese a haber amagado en un primer momento con volver a los dos años de plazo de los contratos y el ajuste semestral de los valores, finalmente ponderaron los reclamos de los inquilinos para no tocar esos aspectos de la norma.

De esta manera, el dictamen de mayoría propone seguir con los tres años de plazo de los contratos y el ajuste anual conforme una fórmula que combina la evolución salarial (RIPTE) con la inflación (IPC). También fija que el aumento que determina la fórmula de actualización de los precios (que combina la variación salarial con la inflación medida por el IPC) será el tope máximo permitido, al tiempo que incluye un capítulo referido a incentivos fiscales para locadores.

A su vez, se estipula incentivos fiscales para los propietarios: la posibilidad de exceptuar del pago del impuesto a los Bienes Personales a esos inmuebles destinados a la locación para vivienda familiar, a menos que superen los 30 millones de pesos.

También incorpora al régimen de la Ley de Incentivo a la Construcción los inmuebles que durante 12 años estén destinados al alquiler y "siempre que dichos contratos de locación se encuentren registrados".

En cambio, y en sintonía con el reclamo de los propietarios de inmuebles, el dictamen de minoría retoma los dos años de duración legal de los contratos y dota mayor flexibilidad y libertad para que las partes puedan pactar el precio del alquiler sin tener que atarse a una periodicidad y un índice determinado por el Estado: establece reajustes hasta trimestrales y no estipula topes.

Concretamente, sobre el precio de los alquileres estipula que deben "fijarse como valor único y por períodos mensuales, sobre el cual podrán realizarse ajustes con la periodicidad que acuerden las partes, por intervalos de entre 3 y 12 meses".

A su vez, se añade que, para los ajustes del precio las partes, "deberán convenir el mecanismo de actualización del precio del alquiler al inicio de la relación locativa, pudiendo aplicar a tales efectos el Índice de Precios al Consumidor (IPC), el Índice de Precios Mayoristas (IPM) y/o el Índice de Salarios (IS)” elaborados por el INDEC, "o una combinación de dichos índices, según las partes acuerden".

En relación al paquete de beneficios fiscales para locatarios, el dictamen opositor no se diferencia demasiado del oficialista: se prevé una reforma del régimen de monotributo para que quienes tengan tres unidades de explotación "en el caso de la actividad de locación de inmuebles, mediante contratos debidamente registrados" se considere como "una sola unidad de explotación independientemente de la cantidad de propiedades afectadas a la misma".

“La intervención sobre el mercado inmobiliario no debe ser a través del control de los precios sino de incentivos para ampliar la oferta”, señaló el diputado radical (Juntos por el Cambio) Alejandro Cacace.

Por su parte, el oficialista José Luis Gioja se preguntó a quién beneficia bajar los contratos a dos años: “¿A las mayorías? No, a los propietarios, a los que tienen. ¿Cuatro actualizaciones por año? Equilibremos, muchachos, juguemos para la gente, porque estamos viviendo una época complicada. Si no vamos a hacer que rija la ley del gallinero: el de arriba caga al de abajo”.