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En Santa Fe los alquileres representan el 42% del salario

Según Inquilinos Agrupados el valor de los alquileres aumentará un 41% este año. Con la Ley 27.551, el alquiler se ajusta anualmente

Martes 06 de Julio de 2021

Por la nueva ley de alquileres, sancionada en julio del año pasado, se aplicará por primera vez la actualización de valores de los contratos bajo el índice elaborado por el Banco Central (BCRA), que pondera en partes iguales las variaciones mensuales de los precios al consumidor y de los salarios que difunde el Indec. De acuerdo al Índice para Contratos de Locación, que se publica a diario en el sitio del BCRA, el incremento anual es del 41%.

Inquilinos Agrupados puso en funcionamiento el sitio https://indicecontratoalquiler.com.ar/ para facilitar el cálculo del aumento que corresponde aplicar. Además, se puede denunciar incumplimientos, leer la ley de alquileres vigente completa y consultar sus consejos para alquilar vivienda en la Argentina.

En diálogo con UNO, Sebastián Artola, integrante de la defensoría de inquilinos de Rosario, dijo: “Está claro que es alto pero la realidad es que está 10 puntos por debajo de la inflación. Esto en los últimos 15 años de manera muy excepcional se dio, que los alquileres aumentaran por debajo de la inflación”.

“Históricamente en nuestro país el alquiler representó entre un 25% y un 30% del ingreso promedio de un trabajador; lo que da cuenta cómo en las últimas décadas el alquiler cada vez ocupa un lugar más importante en el ingreso de un asalariado”, agregó.

Por su parte, Walter Govone, presidente de la Cámara de Empresas y Corredores Inmobiliarios de Santa Fe, puntualizó: “El índice en un 40% está por debajo de la inflación pero está muy por arriba de la paritaria de los principales gremios. Se sigue año tras año perdiendo poder adquisitivo. Los propietarios en función a la inflación y los inquilinos en función a su paritaria”.

“Una vez que se sancionó la ley todos coincidimos en que ese índice iba a estar muy ligado a la situación económica del país. El índice es un promedio entre la inflación oficial y la paritaria de los principales gremios estatales. Si las paritarias y la inflación son elevados, ese índice va a ser elevado”, dijo Govone.

Según la última encuesta de Inquilinos Agrupados, realizada mensualmente y que cuenta con la participación de casi dos mil personas en todo el país, en la Provincia de Santa Fe el costo de alquilar representa el 42% de un salario promedio.

El costo de alquilar

La Ley 27.551 modificó el año pasado el Código Civil y Comercial de la Nación y estableció nuevas reglas para los contratos de locación con el objetivo de beneficiar a los inquilinos, al disponer que los contratos de alquiler de vivienda deben durar tres años y se pueden ajustar solo anualmente, en base a lo que determine el ICL.

El representante de las inmobiliarias explicó: “Habiendo una economía altamente inflacionaria ese índice iba a ser alto,y lamentablemente es lo que sucedió. Después de un año transcurrido y poniéndose en aplicación por primera vez estamos en el orden de un 41% interanual para el segundo año. Entonces más que estar de acuerdo o no, el tema es cómo se puede manejar y que no depende ni de los propietarios, ni de los inquilinos, ni de las inmobiliarias, la economía”.

Por otro lado, el integrante de la Federación de Inquilinos Nacional precisó que “circula la idea de que antes aumentaban solo el 30%, pero cuando sumabas todos los aumentos del año te daba sí o sí por encima de la inflación”.

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“Este ajuste del 40 por ciento es hasta el año próximo. Antes de la ley los aumentos se hacían de manera semestral e incluso en los últimos años se venía haciendo de manera trimestral. Que en el acumulado total del año daba muchísimo más arriba de la inflación”, dijo Artola.

El vocero agregó que los alquileres durante en los últimos 15 años no solo aumentan por encima de los salarios sino por encima de la inflación, y que esto es una consecuencia de la “desregulación total del mercado inmobiliario y de la dolarización de la vivienda” en Argentina. “Eso es lo que explica lo que sale una vivienda y el impacto que tiene en el precio de los alquileres. El cálculo no tiene nada que ver con un dato de la economía real sino con esa proyección que se hace del valor en dólar de la vivienda y de lo que debería ser la rentabilidad mínima de un alquiler. Ahí está el problema”.

Y agregó: “Obviamente queda la discusión pendiente, que es la de fondo y hacia la que hay que avanzar, que es la de la regulación total del precio del alquiler, porque el precio inicial lo siguen definiendo las inmobiliarias, el mercado. El índice solo regula los ajustes del segundo y tercer año”.

En este sentido, aclaró que este índice debía ser una referencia para fijar el monto inicial del alquiler o la renovación del contrato, pero según Inquilinos Agrupados, nadie lo cumple. Igualmente la idea es que este índice sea una referencia para los aumentos del primer año o para las renovaciones. “Los relevamientos que tenemos, en promedio, es que los alquileres están aumentando un 80%”, dijo Artola.

Desde la organización nacional, a cargo de Gervasio Muñoz, aseguran que el precio del alquiler se rige por dos sistemas: el precio inicial que “lo fija el mercado inmobiliario sin ningún tipo de regulación”, y la ley de alquileres que regula las actualizaciones del precio durante el contrato por períodos anuales.

La disponibilidad de viviendas

Govone, titular de la Cámara de Empresas y Corredores Inmobiliarios, relató que una las cosas que trajo la pandemia es una “reconfiguración de la demanda” de viviendas donde vivir. “Hoy por hoy las familias buscan casas con patios, con espacios verdes. No tanto departamentos, y si es así buscan que tengan buena ventilación, iluminación, buenos balcones o espacios de uso común para, en el caso de que se restrinja la circulación, poder tener un lugar no tan cerrado”

“El número de consultas está normalizado en cuanto a demanda para lo que es la época del año”, informó. “La misma dinámica de alquileres que es típica para esta época se viene desarrollando bien. Sobre todo teniendo en cuenta que ya hace varios años, y en este tampoco hay ninguna noticia al respecto, de que no haya líneas de crédito hipotecario para el acceso a las viviendas. Eso lleva a que la gente que necesita vivir en algún lugar, tenga que alquilar”.

La pandemia afectó al sector santafesino cuando, a fin del año pasado, no hubo la “demanda sostenida y creciente que hay generalmente en diciembre y en enero por el tema de los estudiantes”, pero según Govone, a medida que se fue conociendo que las universidades iban a volver de manera presencial, entre febrero y abril se empezaron a acercar estudiantes nuevos o a renovar contratos de locación.

Sin embargo, el representante reclamó que salieron de “más de un año con un DNU congelando el valor de los alquileres y con algunas cuestiones puntuales de la nueva ley”, y opinó que “el gobierno está desincentivando la compra de inmuebles que se vuelquen en alquiler”.

“No hay oferta de departamentos de determinadas características porque es lo que se está construyendo y volcando al mercado de alquileres. Hay mucha demanda y muy poca oferta de casas tanto en la ciudad como en los countries, porque no es un producto que se construya para después invertir y volcar al mercado de alquileres. Ahí si hay una demanda importante y una oferta muy escasa”, finalizó Govone.

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Antes de las modificaciones que introdujo la ley, para ingresar a un alquiler se exigía al inquilino dos meses de depósito y hoy sólo se puede cobrar el equivalente a un mes por los tres años, que se devuelve actualizado al final del contrato.

Antes de las modificaciones que introdujo la ley, para ingresar a un alquiler se exigía al inquilino dos meses de depósito y hoy sólo se puede cobrar el equivalente a un mes por los tres años, que se devuelve actualizado al final del contrato.

La ley de alquileres fue el primer paso

En este sentido, Artola, vocero santafesino de Inquilinos Agrupados, manifestó: “Por un lado los desorbitantes aumentos, y por el otro el retiro de muchas viviendas del mercado del alquiler, tienen que ver con una estrategia especulativa del mercado que busca generar incertidumbre y miedo, e impactar en el precio de los alquileres a la suba a través del retiro de inmuebles del mercado, con el objetivo de que se derogue la ley de alquileres y frenar cualquier intento de avance sobre la regulación del mercado inmobiliario, porque saben que la discusión que se viene es la regulación del precio del alquiler en nuestro país”.

“Supuestamente esos inmuebles se retiran del mercado de alquileres y se ponen a la venta; pero de hecho no se vende nada y después dicen que hay una caída sostenida en la venta de inmuebles y escrituraciones. No hay una demanda de compra que justificaría el retiro del mercado de alquiler”.

“Lo que se está viendo es una expulsión por parte del mercado inmobiliario de personas, que se nota en el crecimiento de las personas en situación de calle o que habitan en villas y asentamientos, y los conflictos en torno a la toma de terrenos”, expresó.

Para el representante de los inquilinos, es fundamental “una nueva política integral de acceso a la vivienda y en particular a la de alquiler en donde el primer paso tiene que ser regular el mercado inmobiliario, pesificar la vivienda y regular los precios de los alquileres”.

“Nuestra propuesta tiene que ver con establecer un índice donde el precio del alquiler no puede superar el 30% del salario de un trabajador registrado promedio. Es la manera más efectiva de que el precio del alquiler tenga un correlato con el ingreso promedio y que no termine comiendo una mayor parte del salario”, dijo Artola.

“Eso va a permitir al poder adquisitivo al destinar menos dinero al pago del alquiler y poder destinar ese ingreso a otras necesidades básicas”, subrayó.

En esta línea, contó que desde la Federación están trabajando a nivel nacional para lograr esta regulación estatal, y que en Santa Fe ya ingresaron dos proyectos para que la comisión inmobiliaria y el sellado no lo paguen más los inquilinos porque es un servicio que contrata el propietario. “De sancionarse estos proyectos, que ya tuvieron dictamen favorable en la Comisión de Vivienda y Urbanismo de la Cámara Provincial, el desembolso de dinero que hace un inquilino por primera vez o de renovarlo se estaría reduciendo a casi la mitad, y sería un alivio importantísimo”, dijo Artola.

Finalmente, mencionó la implementación de tasas al inmueble ocioso en ciudades europeas (como Francia, Alemania, Dinamarca y Uruguay) como ejemplo de políticas de regulación del mercado inmobiliario y presencia del Estado.

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