Posible derogación de la ley de alquileres: la posición de las inmobiliarias e inquilinos de Santa Fe

La iniciativa que planteó el presidente electo Javier Milei en relación a derogar la actual Ley de Alquileres trajo visiones contrapuestas de parte de inquilinos por un lado e inmobiliarias por otro.

La idea generó incertidumbre e inquietud tanto entre aquellos con contratos firmados hace más de dos años, como entre quienes los suscribieron recientemente. Para el ahora presidente electo, “lo único que ha hecho la Ley de Alquileres es generar daño. Terminó perjudicando a aquellos que pretendía proteger”.

Sobre esto UNO dialogó con el presidente del Colegio de Corredores Inmobiliarios de Santa Fe (Ceci), Walter Govone, quien a propósito de esta situación afirmó que "lo que ya trajo esto es ruido porque hay muchos propietarios que ya nos dijeron que no pondrán un determinado inmueble en alquiler hasta tanto no salga la nueva ley. Puede llevar a que postergue estas decisiones de gente que ya que quería poner el inmueble en alquiler o que se vencía el contrato espere un tiempo. Si sale rápido la ley en el Congreso calculamos que saldrá antes de fin de año, pero son todos cambios tan abruptos que hay que esperar un poco".

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Alquileres en la ciudad

Jose Busiemi/ UNO Santa Fe

Cabe resaltar que en caso de derogarse la ley los acuerdos a tres años y ajustes interanuales a través del Índice de Contratos de Locación (ICL) y los pocos que comenzaron a realizarse desde el 18 de octubre también a tres años y ajustes semestrales a través del método Casa Propia, seguirán vigentes en ambos casos.

Lo concreto es que si se deroga la normativa previo a su tratamiento en el Congreso, por lo menos hasta 2026 convivirán tres tipos de contratos en la Argentina, otra situación que tampoco tiene antecedentes y que aparece como "novedosa" según afirmaron los propios corredores inmobiliarios.

A su vez, UNO Santa Fe dialogó con Pedro Peralta, quien es representante de la Federación de Inquilinos en Santa Fe, quien acerca de los cambios que puedan suscitarse a raíz de la derogación de la actual ley de alquileres postuló: "La extensión de los tres años nosotros seguimos sosteniendo que es algo fundamental de la ley, lo cual le da mayor previsibilidad y tranquilidad al inquilino para no tener que estar pensando cada dos años si le van a renovar el contrato o si debe mudarse".

La contrapartida es lo que plantean desde el sector inmobiliario, con fuertes críticas hacia la ley vigente: "El problema de la ley anterior fue que tenemos una altísima inflación y los períodos de ajuste establecidos en la ley eran muy largos, tanto en el aumento anual como semestral. Con una inflación promedio del 10% mensual, lo que se alquila en $100.000 en seis meses lo estarías cobrando en $40.000. Hoy tener congelado cualquier valor de la economía durante seis meses es mucho tiempo y acá al propietario lo están obligando por ley a tener el número fijo seis meses", aseguró Govone.

Actualmente la ley dice que el contrato mínimo de locación es por tres años, pero el Código Civil establece que ante la ausencia de una ley el mínimo de duración del contrato son dos años. "Se deberían modificar varios artículos del Código Civil para que el arreglo de los contratos quede totalmente liberado. Creo que el espíritu de lo que Milei afirma es que entre las partes fijen el precio, el plazo, las condiciones de la moneda, la periodicidad del aumento", agregó Govone.

Precios y oferta

En Santa Fe, hoy por hoy y siempre dependiendo de la ubicación, tipo de edificio, ammenities, costo de expensas, seguridad, costos de personal, etc., un departamento de un dormitorio cuesta entre $120.000 a $170.000 de alquiler mensual. En el caso de departamentos de dos dormitorios los mismos oscilan en su alquiler entre $170.000 a $250.000.

Consultado por si ante una mayor oferta que pueda conllevar el hecho de que se pacten contratos por un menor lapso de tiempo, el referente inmobiliario Walter Govone indicó "Habrá más oferta. Uno de los motivos por los que muchos propietarios pasaron sus inmuebles en alquiler a la venta fue por lo desventajoso de aumentar una sola vez el alquiler por año. Muchos departamentos pasaron por esta situación y otros optaron por amoblarlos y ofrecerlos como temporales. La ley no regula el tiempo de contrato ni el monto en departamentos amoblados y muchos pasaron a ser de este tipo".

Esto marcó la falta de oferta que hay en el mercado sumado a cuestiones como la gran cantidad de ingresantes a las universidades de la ciudad, con una oferta académica amplia.

Acerca de esto, Govone agregó: "En el caso de la gente que era inquilina y a través de créditos hipotecarios pasaban a ser propietarios, en los últimos años los créditos hipotecarios prácticamente han desaparecido, por lo que no hubo esa movilidad de ser inquilino y luego propietario, pasando ese inmueble al mercado de alquileres. Esto no estuvo más. No se alcanza a construir la cantidad de edificios necesarios para cubrir la demanda, un edificio nuevo demanda entre tres y cuatro años, la demanda crece más rápido que la oferta".

Para los inquilinos, Pedro Peralta manifestó que "el mayor peligro es que se quiera pactar el contrato en dólares. Si los inquilinos que son trabajadores que tienen un sueldo que no les permite comprar dólares en esta situación ¿de dónde sacarán los dólares? Esto ya generó consecuencias directas como contratos que están en stand by hasta que esto se resuelva, si bien aún Milei no asumió ni avanzó en la modificación de la ley".

"Milei como diputado quería que se derogue la ley. Ahora como es presidente electo y tiene una presión muy fuerte del lobby inmobiliario dice que se va a derogar la ley, argumentando que eso va a quedar legislado por el Código Civil, con contratos a dos años y tanto el ajuste como el pago inicial y la moneda a la que se negocia el contrato iba a quedar librada a las partes, lo cual es muy peligroso. Los ajustes podrían ser cada cuatro, tres, dos meses o una vez por mes y eso no lo define el inquilino porque es el eslabón más débil de la relación contractual. Lo va a terminar definiendo el propietario y/o la inmobiliaria", aseguró el referente de inquilinos.

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