Cómo será el mercado inmobiliario con los nuevos créditos hipotecarios

Las inmobiliarias aguardan con gran entusiasmo el despegue de los recientemente anunciados créditos hipotecarios UVA para reactivar las ventas de propiedades. Alejandro Bassini, coordinador del Departamento de Estadísticas del Colegio de Corredores Inmobiliarios de Santa Fe (Cocir), resaltó que la vuelta de la financiación a largo plazo “va a motorizar” el mercado.

“Claramente es una herramienta financiera y económica necesaria, en cualquier parte del mundo se compra un inmueble en 30 años”, resaltó el referente de los corredores inmobiliarios de la ciudad.

Desde Cocir prevén un crecimiento de las ventas y están en conversaciones tanto con el Registro de la Propiedad de la provincia como con el Colegio de Escribanos para poder relevar las operaciones que se realicen con hipotecas. “Queremos cruzar datos y hablar lo más objetivamente posible y poder medir, saber si esta proyección que nosotros estimamos se va a dar en la realidad; para nosotros va aumentar superlativamente el número de ventas”, explicó al tiempo que aclaró: “Hoy las compras con hipotecas son mínimas, casi inexistentes”.

Bassini consideró que hay grandes expectativas respecto de los nuevos créditos UVA porque “es imposible que la compra de un inmueble devenga de un ahorro genuino básicamente”. Es que una propiedad de dos dormitorios de 50 años tiene un valor que ronda entre los 50 y 70 mil dólares. “¿De donde sacas ese monto si no es de una herencia?, los créditos van a dar la posibilidad de acceder a un flujo de dinero importante”, apuntó sobre el anhelado sueño de la casa propia.

En este nuevo escenario, Bassini señaló que va a ser importante contar con el asesoramiento de un corredor inmobiliario ya que el inmueble tiene que cumplimentar una serie de requisitos muy rigurosos para acceder a un crédito hipotecario. “Si te agarra alguien que no tenga la idoneidad necesaria es muy probable que haya dificultades o no puedas alcanzar el objetivo”, sugirió y adelantó que ya están conversando con las diferentes entidades financieras con oferta de créditos hipotecarios para que los corredores inmobiliarios cuenten con una mesa de entrada especial para la presentación de las carpetas de solicitud.

Reemplazo del alquiler

Un punto a considerar y que podría jugar a favor de los nuevos créditos hipotecarios UVA tiene que ver con el actual valor de los alquileres. Tras el DNU 70/23 y las modificaciones de los contratos y frecuencia de actualización, el valor mensual del alquiler no será mucho más bajo que el de la cuota del crédito. “Para pedir 70 u 80 mil dólares vas tener una cuota de 500 o 600 mil pesos, es lo que está viniendo de alquiler en la segunda o tercer indexación y, si bien es más cara la cuota de un crédito hipotecario vas a estar adquiriendo una vivienda”, expresó Bassini.

Desde Cocir además estiman que la financiación será buscada por jóvenes adultos, o aquellos que buscan ampliar la familia, tal vez para pasar de un departamento monoambiente al de uno o dos dormitorios. “Entusiasma a aquellos que llegan a determinada edad, quieren tener su casa, están cansados de mudarse, se lo propones al un pibe de 20 años y no le interesa comprar una casa”, reseñó. “Personalmente creo que mucha gente lo va a tomar, antes la gente de clase media disponía de inmuebles, cuando se hacía una división de una herencia quedaba un inmueble para cada hermano. Hoy hay un inmueble y son cinco para dividirlo. Cambió la realidad, las familias se fueron ensanchando no en el mismo sentido la compra de inmuebles”, describió.

Hoy el mercado de compra-venta de inmuebles que más se mueve en la ciudad es en el segmento que va de 50 a 120 mil dólares. Bassini explicó que se utiliza mucho la herramienta de la permuta, más algo de dinero. El mercado rosarino hoy tiene disponibles 55 mil propiedades para la venta.

Por otra parte, Bassini estimó que los créditos hipotecarios van ayudar a acomodar el valor de las propiedades. “Los departamentos a estrenar, a pozo, aumentaron en dólares porque aumentaron todas las variables que componen la construcción y eso se traslada a precio de venta. En cambio, el departamento de la tía Norma de 50 años en Sarmiento y Urquiza no aumentó, creo que con los créditos hipotecarios, aquellos inmuebles que por ahí no estaban en valor para comercializarse van a tener que acomodarse”, consideró.

Cómo funciona el UVA

Los créditos hipotecarios fijados en Unidades de Valor Adquisitivo (UVA) en Argentina tuvieron su primer capítulo durante el gobierno de Mauricio Macri. UVA es una unidad de medida creada por el Banco Central atada al Coeficiente de Estabilidad de Referencia (CER), basado en la evolución de la inflación. El sistema, inspirado en el caso chileno, se fondeaba a su vez con los depósitos bancarios otorgados en UVA y por titulación u obligaciones indexadas. La característica destacada de estos créditos es que son doblemente indexados por inflación, tanto la cuota como el saldo.

“Inicialmente los créditos UVA resultaron muy atractivos, dado que los plazos eran de entre 20 y 30 años, el piso inicial de ingresos era un 40% menor que en un crédito hipotecario tradicional y, en el supuesto de un contexto de inflación contenida, la cuota suponía un descenso significativo en relación a los créditos otorgados en pesos con una tasa de interés fija. De hecho, se observa un aumento significativo en la cantidad de hipotecas constituidas a partir del tercer trimestre de 2016, luego de anunciada la medida”, detalla el informe “Desafíos de la planificación territorial, el acceso al hábitat y a la vivienda” elaborado por el Centro de Implementación de Políticas Públicas para la Equidad y el Crecimiento (Cippec),.

Sin embargo, “debido a la profundización de la crisis económica en 2018, con las sucesivas devaluaciones de la moneda, los altos índices de inflación y la caída del salario real estos créditos mostraron algunas limitaciones”. Entonces, se intentó avanzar con la titularización de las hipotecas UVA, pero no se logró. “Entre marzo de 2016 y septiembre de 2018 el valor de la UVA pasó de $ 14,05 a $ 27,21, lo que representa un aumento del 93,6% por cada unidad de valor adquisitivo adeudada, un incremento muy por encima de la evolución media de los salarios. Asimismo, la tasa de interés ofrecida por el Banco Nación pasó de 3,5% en un inicio al 10% sobre el final del período”, detalló el centro de estudios.

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Alejandro Bassini, coordinador General Departamento de Estadísticas del Cocir.

Estos cambios restringieron nuevamente el acceso al crédito, desalentando la toma de nuevos préstamos y, a la vez, generaron la aparición de los deudores UVA. “Si bien la morosidad era relativamente baja comparada con los créditos tradicionales, las cuotas eran muy altas considerando la caída del salario real, lo que generó que el gobierno debiera reestructurar las deudas”, se recordó en el informe. Ante la demanda de los deudores, a fines de 2019 se congelaron las cuotas, tomando como base el mes de agosto de es año “la brecha entre la cuota adeudada a los bancos privados y la nueva cuota ajustada para los deudores fue cubierta por el Estado mediante el Fideicomiso Procrear”.

El menú de opciones

La oferta de créditos hipotecarios UVA versión 2024 reúne a una decena de bancos públicos y privados. Algunos ya contaban con este tipo de financiación en su cartera pero desde mayo comenzó a comunicarse con bombos y platillos y otras entidades se sumaron ahora a la movida.

El Banco Nación (BNA) propone financiar hasta el 75% de la propiedad y una tasa promedio del 4,5% para aquellos que cobran sus sueldos en la entidad y del 8% para el resto. La relación cuota ingreso es del 25%. El préstamo máximo es por 120 mil dólares.

Banco Nación contemplaría un tope opcional para evitar aumentos excesivos en las cuotas en caso de que la inflación repunte en el futuro. Es decir, los usuarios que soliciten este crédito podrán pagar un porcentaje adicional de tasa como una suerte de seguro contra el riesgo inflacionario.

Banco Hipotecario anunció dos nuevas líneas. Una está destinada a la compra o construcción de viviendas, y la otra para ampliación o refacción. En el primer caso, los solicitantes podrán acceder hasta $ 250 millones con una tasa inicial de la UVA más 4,25% durante los primeros doce meses. La cuota mensual no podrá superar el 25% del ingreso del solicitante. Para aquellos que no cobran sueldos en la entidad la tasa es del 8,65%.

Por su parte, el Banco Macro ofrece una línea de crédito está destinada a quienes buscan comprar su primera o segunda vivienda, sin monto máximo del préstamo. Los plazos pueden alcanzar hasta 20 años, siendo en pesos ajustables por UVA más una tasa fija nominal anual del 5,50% para todos aquellos clientes que acrediten su sueldo en Banco Macro y del 7% para los que no perciban sus haberes en la entidad.

Los préstamos para la compra de tu Casa Propia de Banco Macro permiten financiar hasta el 75% del valor escriturable del inmueble, y para quienes tienen menos de 30 años de edad y acrediten su sueldo en el banco se les otorga hasta el 90% del valor escriturable del inmueble a comprar, si sus padres son fiadores del crédito hipotecario.

El Supervielle ya ofrece cuatro líneas de créditos hipotecarios UVA para compra de vivienda permanente, para compra de segunda vivienda, para refacción y mejora, y para ampliación. Son sin límite de monto, hasta en 30 años y con la tasa más baja del mercado para quienes cobren el sueldo en el banco: 4% los primeros 12 meses y luego 5%. En tanto para clientes que no acrediten sus haberes la tasa será de un 8% y estará disponible también para no clientes.

El ICBC Argentina también anunció el lanzamiento de una nueva línea . En este caso, los créditos UVA que brinda están destinados a vivienda única y segunda vivienda, refacción y ampliación. La relación de la cuota con el ingreso del solicitante es del 25%, tiene un plazo de hasta 15 años y una financiación de hasta el 75% del valor de venta de la propiedad a adquirir. Además, este crédito ofrece una tasa del 5% para quienes acreditan sus haberes en el banco y del 7,5% para el resto de los solicitantes.

El Banco Ciudad de Buenos Aires lanzó nuevos préstamos hipotecarios para la adquisición, refacción, mejora y ampliación de viviendas. La línea crediticia es de hasta $ 250 millones, a plazos de 10, 15 y 20 años.

También el de Córdoba ofrece créditos hipotecarios. Son hasta 20 años, por un monto máximo de 90 mil dólares y cuenta con una tasa del 4,9% tanto para quienes cobran sus haberes en la entidad como para el resto de los clientes. Otra de las entidades referentes provinciales es el Banco de Corrientes que anunció crédito hipotecario con una tasa del 5% y financia hasta el 80% del valor del inmueble.

El Santander ofrece una tasa del 5,5%, plazo máximo 20 años, la relación cuota/ingreso no debe superar el 25% de los ingresos netos y los ingresos mínimos deben ser de $850.000. Es exclusivo para quienes cobran sus haberes en la entidad. A modo de ejemplo, explica en su sitio web que para el caso de la financiación de una vivienda de uso permanente con un plazo de pago de 240 meses y el monto del préstamo corresponde al 75% del valor de tasación de la vivienda efectuada por el banco: Un préstamo de $ 30.000.000, equivale a 32.650,57 UVA (considerando para este ejemplo el valor de la UVA al 09/05/2024, $ 918,82). Considerando un plazo de 20 años, la cuota pura (capital más intereses) que deberá abonar el cliente es de 224,60 UVA (no incluye seguro de incendios). El monto de la cuota pura a abonar en pesos se calcula multiplicando la cantidad de UVA por el valor de UVA al momento del vencimiento de la cuota. Deberá sumarse a este monto el seguro de incendio de la propiedad.

El banco BBVA se sumó a la oferta de créditos hipotecarios ajustados por inflación. Los préstamos estarán disponibles para sus clientes a partir del 15 de junio y serán para la compra de la primera o segunda vivienda de uso permanente. Será en pesos ajustables por UVA más una tasa fija nominal anual de 6,5%, para quienes perciban su sueldo en la entidad y de 9,5% para quienes no lo hagan. El plazo máximo será de 240 meses y la línea de crédito es sin un monto máximo.

La propuesta de la provincia

En los últimos días también se conoció que el gobierno de Santa Fe avanza en el diseño de una nueva línea de créditos que ayude en la adquisición y la construcción de viviendas. La propuesta se presentaría durante la segunda mitad del año y está pensada especialmente para aquellos santafesinos que alquilan.

"Hay muchas familias que alquilan pero no tienen posibilidad de acceso a la vivienda y eso está asociado al sector financiero. El gobernador nos pidió que viéramos de qué manera se podían multiplicar las posibilidades de acceso, y para eso era necesario cambiar algunas lógicas. La lógica era que el Estado ya no podía producir las viviendas (para tener idea, Argentina entera construye 500.000 viviendas en 10 años), si no cambiar a un Estado viabilizador, al menos para determinados sectores", dijo a UNO Santa Fe el Director Provincial de Vivienda y Urbanismo de la provincia, Lucas Crivelli.

Según trascendió, los créditos rondarán entre 40.000 y 50.000 dólares. Se apunta a que sean pagados en 20 años. La ecuación da cuotas de unos 300 dólares por mes, al tipo de cambio libre actualmente son unos $300.000.

El crédito está pensado para viviendas de entre 50 y 60 metros cuadrados, y el programa será presentado en la segunda mitad del año ya que "quedan al menos cuatro meses de esta etapa de arquitectura de fideicomisos", porque "exige una muy probable emisión pública de bonos", precisó el funcionario.