Los bancos podrán ofrecer créditos hipotecarios para compra de lotes o departamentos a construir

El gobierno nacional, a través de la Resolución Conjunta 2/2025 de los Ministerios de Economía y de Justicia publicada en el Boletín Oficial, reglamentó la implementación de hipotecas divisibles para proyectos inmobiliarios, que permitirá tomar un crédito hipotecario para la compra de un bien no escriturado, como un departamento a construir o un lote en un desarrollo inmobiliario.

La resolución dispone que podrán constituirse hipotecas divisibles sobre inmuebles sujetos a proyectos inmobiliarios para la posterior división y afectación al régimen de propiedad horizontal o conjuntos inmobiliarios, o para subdivisiones originantes de parcelas del dominio común.

Se podrá acceder a un crédito hipotecario desde las primeras etapas del proyecto

A partir de esta medida, cualquier persona podrá acceder a un crédito hipotecario a largo plazo para financiar la compra de un desarrollo inmobiliario en construcción (conocido comúnmente como “pozo”) o de un lote en un barrio, incluso antes de la subdivisión de terrenos. Este financiamiento permitirá la adquisición en las mismas condiciones que las de una propiedad terminada, facilitando así el acceso a vivienda desde las primeras etapas del proyecto.

De esta manera, se permitirá crear una hipoteca divisible a los dominios que consten libres de gravámenes o reconocidos por el acreedor; cuenten con un proyecto urbanístico que determine la modalidad de subdivisión; y su acto constitutivo prevea la conformidad de las partes para realizar la división del crédito y de la garantía hipotecaria. En esta línea, las partes podrán autorizar su cesión, securitización, integración a fideicomisos financieros y emisión de letras hipotecarias conforme la legislación vigente y la reglamentación aplicable.

La falta de un sistema de hipotecas divisibles reducía considerablemente la oferta de viviendas posibles de ser hipotecadas. Además, esta situación limitaba el acceso al financiamiento de futuras obras a ejecutarse por el sector privado y restringía la afectación de las unidades funcionales o lotes de terreno.

A su vez, el Gobierno Nacional reguló la hipoteca sobre el derecho real de superficie para proyectos inmobiliarios, permitiendo constituir una hipoteca sobre la rasante, vuelo o subsuelo, o sobre el derecho a construir en el inmueble, dentro del plazo de duración del derecho de superficie.

A diferencia del crédito hipotecario tradicional, que se utiliza para la compra venta de viviendas ya construidas, este tipo de financiamiento tiene más impacto en la actividad económica porque al financiar la compra de un inmueble no construido, incentiva la actividad de la construcción. Y por eso su puesta en marcha era un reclamo permanente de los empresarios del sector.

Con esta reglamentación, se termina –al menos en lo referente al gobierno nacional– todo el tejido burocrático. Si bien hay provincias que deben luego acomodar su normativa en materia de Catastro y registración, en Santa Fe ya están dados todos los pasos. Es por eso que ahora la pelota está en los bancos, que se decidan a tomar el riesgo de salir a prestar a largo plazo sin escrituras.

Mariano Galíndez